Dèficit d'habitatge: a Catalunya faran falta 140.000 pisos per cobrir la demanda

Falten pisos per cobrir la demanda, especialment a Catalunya, i això està contribuint a disparar-ne els preus. Segons les estimacions del Banc d'Espanya, en els pròxims anys, hi continuarà havent un dèficit d'habitatge nou. 

I és que el ritme de creixement dels que vulguin formar una llar nova i, per tant, comprar o llogar un pis serà molt superior al de la construcció d'habitatges que s'hauran acabat entre el 2022 i el 2025.

En aquest període, a Espanya es crearan prop d'un milió de llars, i, en canvi, el banc calcula que l'obra nova acabada no arribarà ni a la meitat. Per tant, hi haurà un dèficit d'uns 600.000 habitatges. I una part important d'aquest decalatge correspon a Catalunya.

Aquí es necessitaran 140.000 habitatges d'aquí al 2025, a Madrid 124.000 i, per tant, aquestes dues comunitats ja acaparen pràcticament la meitat de tot el dèficit calculat.

El lloguer turístic, en xifres

Les comunitats amb més pes del lloguer són Catalunya, amb un 24,9% de tots els habitatges, i Madrid, amb un 23,7%. A les illes Balears i les Canàries, amb més incidència del turisme, la proporció és més alta, al voltant del 30%.

En el conjunt de l'estat, el pes de lloguer turístic és molt menor, un 1,8% del total del parc d'habitatges (340.000 pisos i cases). Però ja és un 10% de tot el lloguer. Els números són més alts als districtes més cèntrics de ciutats com Barcelona, on el 3,6% de l'habitatge de lloguer és turístic, o el 4,4% a Madrid.

A la perifèria, la proporció baixa. Però hi ha ciutats on el fenomen s'ha disparat fins a proporcions mai vistes. A Màlaga, el 22% els pisos de lloguer al centre són turístics, un 14% a Sevilla o un 10% a València. A Palma, el fenomen es nota especialment a la perifèria de la ciutat, on el 24% dels pisos de lloguer són turístics.  

Compres d'estrangers, sobretot a les Balears, el País Valencià i les Canàries

El Banc d'Espanya constata que la demanda per part d'estrangers no residents contribueix a l'increment dels preus de l'habitatge, tant en propietat com per llogar. En proporció, el fenomen afecta sobretot les illes Balears, el País Valencià i les Canàries, amb xifres entre el 20% i el 25% del total d'operacions de compravenda.

A Catalunya, en canvi, les compres de pisos per part d'estrangers no residents és del 5% del total, per sota fins i tot de la mitjana espanyola. 

És una demanda que, segons l'organisme, "disposa d'un elevat poder adquisitiu", i això es tradueix en un preu mitjà més alt que la resta del mercat. Com a exemple, assenyala que en el primer semestre del 2023, l'última dada disponible, els no residents van adquirir habitatges amb un preu mitjà de 2.600 euros el metre quadrat, davant la mitjana de 1.600 euros.

Es dispara la compra per llogar

L'estudi també assenyala el fenomen de la compra d'habitatge per llogar, amb inversors atrets per la rendibilitat. De mitjana, el banc calcula una rendibilitat bruta d'entre el 5,5% anual i el 7%, un número que no inclou eventuals riscos del lloguer, despeses associades o el que els propietaris declarin en l'impost de la renda.

Tenint en compte l'increment del preu de l'habitatge, es calcula que la rendibilitat seria del 10,5% anual entre el 2015 i el 2022. Molt per damunt dels rendiments, durant el mateix període, del deute públic (1,2%), els dipòsits bancaris (0,3%) o la mitjana de l'IBEX-35 (6,8%).

Això explicaria, segons el banc, perquè s'ha disparat la inversió en habitatge per part de persones físiques que no es dediquen professionalment a l'activitat immobiliària, i que ja representen el 90% de tot el mercat de lloguer a Espanya.

El "sobreesforç" per comprar 

En qualsevol cas, la compra (sigui per viure-hi o per llogar) tampoc està a l'abast de gaires butxaques. L'estudi assenyala com s'ha disparat l'esforç teòric per comprar.

Per exemple, l'any 2021, era de 10 anys de renda bruta d'una llar en centres urbans de ciutats a Catalunya, Madrid i les illes Balears. Aquest "esforç" és de sis anys en el cas d'Aragó, La Rioja o Múrcia.

El banc també calcula el tant per cent de la renda que s'ha de dedicar per pagar la hipoteca; ara ja ha arribat al 40% per una llar mitjana, la xifra més elevada des del 2011 (tot i que lluny dels rècords del 2007).

I tampoc és possible estalviar per comprar. El banc calcula que el 61% de les llars que resideixen en règim de lloguer no disposen de l'estalvi necessari per accedir a una hipoteca, tenint en compte les despeses inicials i els impostos associats a la compra.

La resta de llars (el 39%) que sí que disposaria dels estalvis, tampoc ho té fàcil; prop de la meitat haurien de pagar una quota hipotecària que supera el llindar màxim recomanat (un terç dels ingressos).

Així doncs, tenint en compte les dues restriccions (falta d'estalvi i dificultats de finançament), un 76% de les llars tenen dificultats per accedir a un préstec per comprar un habitatge.

El lloguer i l'exclusió social

L'alternativa, el lloguer, també exigeix un "sobreesforç", que pot arribar al 40% dels ingressos bruts, de mitjana, a les zones urbanes amb més demanda i amb activitat turística.

Això afecta, especialment, les rendes més baixes. Espanya és l'estat de la UE on més proporció de llars que viuen de lloguer estan en risc d'exclusió social (més del 40%).